Por Jorge Ernesto Gil

En estos momentos de embate sobre todo lo estatal  es necesario reafirmar, tal como lo entienden incluso los países capitalistas más avanzados, que un país integrado y equilibrado, con una organización que favorezca la competitividad de la economía y el desarrollo social, debe ser resultado de un producto social conducido por el Estado. Sin la intervención de éste, queda en manos del mercado, lo que conduce a desequilibrios estructurales que afectan el valor de todos los bienes. Como consecuencia se acentúan las diferencias, generando condiciones de vida inaceptables.

En este contexto, el tema habitacional, el acceso a la tierra y a una vivienda digna es uno de los que se ha revelado más difícil de solucionar. Existen unas 4.500 villas y asentamientos informales y precarios, donde viven unas 4 millones de personas. Este es el sector más crítico, que forma parte de los casi 4 millones de familias  con déficit habitacional. 

   La Argentina está muy atrasada en estos temas, que se contrapone a los logros alcanzados en otros rubros, más allá de que sean necesarios grandes correcciones. La disminución del poder de compra de inmuebles ha orientado la construcción hacia la población capaz de comprar vivienda al contado y en dólares. Las decisiones urbanísticas generan enormes ganancias para los grandes inversores sin que en general una parte se recupere para políticas de hábitat. Revertir progresivamente los déficits debería ser una de las prioridades. Es necesario cambiar el eje de las políticas urbanas para que dejen de girar en gran medida en función del mercado. 

La Nación, provincias y municipios deberían promover, motorizar y revertir estas realidades de marcadas asimetrías; para ello cuentan, o deben sancionar o poner en práctica, instrumentos normativos con los que irrumpir contra estas lógicas de especulación 

El anterior gobierno lo identificó como uno de los prioritarios, creando el Ministerio de Vivienda y Hábitat y lanzando el “Plan Nacional de Suelo Urbano” y  otros programas, y relazando el ProCreAr. Sin embargo sus alcances fueron muy limitados, y muy lejos de las necesidades. Se hizo bastante  obra pública, sobre todo rutas e infraestructura, pero poco en lo que respecta a los mecanismos de regulación y control. 

La etapa actual

Aunque la situación ya era grave y sin respuestas suficientes, este cuadro se ha visto agravado con el advenimiento de este gobierno. En lo que compete al tema en análisis, ni el Decreto de Necesidad y Urgencia ni la llamada Ley ómnibus tratan específicamente el tema de la tierra urbana ni la vivienda, excepto en la desregulación total de los alquileres. Pero más allá de que la ley está suspendida, sigue vigente el DNU, que modifica y/o deroga casi 300 normas, con criterio desregulador o restringiendo la capacidad de contralor del Estado.

El gobierno festeja el superávit fiscal conseguido. Pero es al precio de reducir todos los rubros excepto el pago de la deuda. Se está viendo atacada toda la población, y en particular para las familias que viven en barrios populares, se pretende eliminar la afectación específica al Fondo de Integración Socio urbana (FISU) del Impuesto País, desfinanciando el principal instrumento para las obras en esos barrios.

A esto se suma la orden de paralizar la obra pública, que ya está teniendo efectos, por ahora sobre todo las financiadas por fondos nacionales, pero la negativa a enviar fonos a las provincias, junto con el alza desmedida de los precios, repercute en las obras que realicen éstas. 

La obra pública incluye sobre todo obras de infraestructura, pero también construcción de viviendas con todos los rubros asociados. Por ejemplo la paralización de obras en el marco del programa nacional Casa Propia. Se han paralizado obras a cargo de cooperativas porque no se ha realizado el depósito. Se trata de miles de puestos de trabajo que peligran.

También las obras que realizan los particulares y las pequeñas y medianas empresas se han visto afectadas. Quién puede construir con un costo del metro cuadrado de 1 millón de pesos, que además aumentó un 12 % en dólares en enero!

Gobernadores e intendentes de todas las fuerzas políticas están alarmados por la situación social de vastos sectores de la sociedad, golpeados por la devaluación, la desregulación, el incremento en los precios, así como la caída en la recaudación y el recorte en la coparticipación. “Nos resulta sumamente preocupante la interrupción y el abandono de aproximadamente mil obras que el Gobierno nacional tenía en ejecución en municipios de la Provincia”, adelantó el Gobernador Axel Kicillof

 Por caso, las que realiza el Ministerio de Hábitat y Desarrollo Urbano de la provincia de Buenos Aires, con cientos de viviendas en distinto barrios. O las de reurbanización a cargo del Organismo Provincial de Integración Socio Urbana (Opisu), que tuvo que ser revitalizado luego del parate que sufrió durante la gestión de Vidal. El organismo está realizando obras en distintas villas, y firmando convenios con cooperativas para conexiones de agua y cloacas. 

Es sabido (aunque parece que no por este gobierno) que la producción de suelo urbano, la construcción y mejoramiento de vivienda, en particular las de interés social, la provisión de infraestructura – insertado en un programa integral de hábitat – cumple con varios requisitos. Ayuda a disminuir el déficit habitacional y de infraestructura e incide en la redistribución del ingreso. Además, emplea gran cantidad de mano de obra, tanto en trabajo no calificado como de profesionales. La construcción es madre de industrias, y motorizador de economías regionales. Gran cantidad de sus componentes son nacionales, con lo que ayuda a no necesitar divisas. 

Como dice un artículo anterior de la publicación Iguales, “Una política planificada de lotes con servicios…, no solo comenzaría a dar cumplimiento un derecho – vergonzosamente postergado por los gobiernos de base popular -, y es algo relativamente económico de ejecutar, revitalizando la obra pública…”. Que junto con la producción de vivienda social e infraestructura, completaría un proceso virtuoso: Tierra – Techo – Servicios – Trabajo – Producción – Consumo – Salubridad – Mejoramiento de la calidad de vida. 

Entendiendo las restricciones por la situación heredada, o justamente por eso, son necesarias políticas sostenidas de obras de infraestructura, construcción masiva de vivienda social, movilización del suelo e inmuebles urbanos vacantes, reducción de la especulación inmobiliaria y la irregularidad urbana y dominial.

No hay plata?

El gobierno no se cansa de decir “no hay plata”. Pero al mismo tiempo el proyecto de Ley establecía una amnistía general para ricos y empresarios en general, al disminuir el Impuesto a los Bienes Personales, entre otras medidas que favorecen al sector más privilegiado. 

Para lo único que hay canilla libre es para las fuerzas de seguridad, necesarias para un conflicto social creciente. 

Además el problema habitacional no se ataca sólo construyendo vivienda (es como si la política de salud consistiera sólo en entregar medicamentos). Existe casi tanta cantidad de vivienda desocupada como déficit. Por lo que – sin preconizar que todas deben volcarse al mercado-, dado que éstas  encarecen artificialmente alquileres y precios, y constituyen otros perjuicios, debería, como en muchos países europeos, establecerse políticas que induzcan a poner las viviendas en el mercado, con altos impuestos y multas a los multipropietarios de viviendas ociosas, y subvenciones y desgravaciones fiscales para los que las rehabiliten y pongan en alquiler o venta.

Alquileres

Otro tema que hay que atacar es el de los alquileres. Al compás de las dificultades para adquirir vivienda propia, crece el porcentaje de inquilinos. Sin embargo, en 10 años se duplicó el porcentaje de viviendas en relación con los habitantes, pero esto apenas redundó en mejor cobertura habitacional. A partir de 1980, construir empieza a ser tan rentable que ya no se necesita que se pague un alquiler, se construye como reserva de valor. Por lo tanto hay un alto porcentaje de viviendas desocupadas. El problema es complejo, más en un contexto inflacionario: ante la incertidumbre los propietarios sacaron sus propiedades del mercado. Actualmente, entre las amplísimas facultades del DNU 20/23 se ha derogado la Ley de Alquileres, lo que implica la inexistencia de regulaciones en los contratos.

Conclusión

Es necesario desarrollar instrumentos para fortalecer el manejo del parque construido de viviendas y de la tierra.

El suelo urbano no es reproducible, se agota con el uso, lo que implica ganancias extraordinarias de localización y venta. Gran parte de estas plusvalías urbanas son generadas por acciones no provenientes del propietario o desarrollador, sino por decisiones administrativas (cambios de zonificación) o de obra pública (una ruta). Esto legitima que el Estado recupere parte de la valorización inmobiliaria que produce con su accionar. Una fuente de ingresos para producir suelo urbanizado para sectores populares o alquileres subsidiados, como en  otros países y establece la Ley de Acceso Justo al Hábitat de la provincia de Buenos Aires.

Entendiendo la complejidad del tema, y que estamos sufriendo un retroceso de años por lo cual lo que se plantea es a largo plazo, son necesarias iniciativas, que no me es posible desarrollar en este artículo: 

• Para impulsar el ordenamiento territorial para un desarrollo sustentable, territorialmente equilibrado y socialmente justo, a través de la regulación del suelo: un Proyecto de ley nacional de Hábitat y Ordenamiento Territorial, que retome los proyectos existentes y leyes marco derivadas de un Plan Estratégico y Ambiental Urbano y Territorial. 
• Normas que permitan a los municipios y provincias captar una pequeña parte de las plusvalías generadas por valorizaciones inmobiliarias en nuevos emprendimientos, y redistribuirlas en proyectos de interés social, tal como existe en la Ley citada.
• Para contar con mayores aportes normativos y operativos para mejorar la vida de los habitantes que viven en barrios con déficit dominial y urbanístico: Impulsar, dotar de mayores instrumentos y presupuesto al Régimen de Regularización dominial para la Integración socio urbana.
• Para paliar el drama de los 8 millones de inquilinos, y de familias hacinadas y/o que habitan en viviendas deficitarias: Normas para facilitar el acceso a la primera vivienda y para inducir a volcar al mercado las viviendas sin uso, así como, en  la  medida que baje la inflación, créditos hipotecarios accesibles. Rediscutir la Ley de alquileres, entendiendo que en un contexto de alta inflación y bajos salarios es muy difícil una norma satisfactoria.
• Para promover la edificación en baldíos: impuesto inmobiliario progresivo a la tierra urbana vacante (salvo casos especiales) por contribuir a generar una escasez “artificial” de suelo; como el que plantea la Ley de Hábitat provincial.

Es necesario abrir un amplio debate público sobre estas cuestiones, que no pueden estar fuera de ningún programa que se proponga mejorar y modificar la situación existente. 

*Arquitecto Jorge Ernesto GIL. Integrante del Consejo Local (La Plata) y Provincial de Tierra y Vivienda y Hábitat y de la Cooperativa de vivienda de arquitectos de la Pcia. Bs.As.